Договор доверительного управления недвижимым имуществом (документ голованова н.м.)

Плюсы и минусы ДУ

Плюсы ДУ:

  • нет хлопот и забот об имуществе;
  • имуществом управляет профессионал;
  • работа управляющего под контролем — он вам отчитывается;
  • управляющий возмещает убытки и упущенную выгоду;
  • можно расслабится и получать прибыль.

Минусы:

  • расходы на управляющего, ведь за удовольствие надо платить;
  • долги, появившиеся в ходе ДУ по вине управляющего, погашаются за счёт доверенного имущества (и только если этого не хватит — за счёт имущества виновника);
  • всегда есть риск остаться без имущества или получить его не в первоначальном виде — человеческий фактор никто не отменял.

ДУ позволяет собственнику так распорядиться имуществом, чтобы меньше о нём беспокоиться, но при этом получать приятный бонус в виде прибыли. Конечно, ДУ потребует затрат, но сравнительно небольших — вознаграждение управляющему и оплата налогов. Зато собственность — недвижимость, деньги, акции — будет эффективно работать.

Образец договора доверительного управления

г. ________________                                                       «__»___________ ____ г.

______________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Учредитель управления», в лице ______________________, действующ___ на основании _________________ ____________________________, с одной стороны, и ___________________________________, именуем___ в дальнейшем «Доверительный управляющий», в лице _______________________, действующ___ на основании _________________________________________________________, с другой стороны,  совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Изменить или прекратить ДДУ

По обоюдному согласию стороны могут изменять любые условия договора. Изменяется договор так же, как и заключался: нужно всё обсудить, прийти к согласию, составить и подписать документ — дополнительное соглашение, где и будут указаны изменения. А вообще, для удобства порядок внесения изменений в ДДУ можно изначально прописать в договоре.

Моя родственница передала в доверительное управление деньги (валюту) в компанию, которая играла на бирже. И хотя ДДУ подписывался с компанией, у родственницы была возможность выбрать конкретного специалиста, который будет вести её дела (пообщаться с ним, понять подходит ли, выбрать). Такая фишка у компании. И всё было хорошо, специалист был классный. Но через какое-то время родственница случайно узнаёт, что специалиста поменяли. Было немного неприятно. Вскоре ещё оказалось, что второй специалист меньше знает и ведёт дела намного хуже. В итоге, когда через год срок ДДУ истёк, родственница продлевать его не стала. Поэтому любые изменения лучше обговаривать с другой стороной договора, иначе можно потерять контрагента и доверие.

Прекращается ДУ в нескольких случаях:

  • истёк срок договора;
  • гражданин-выгодоприобретатель умер или организация-выгодоприобретатель ликвидирована;
  • человек, он же доверительный управляющий, стал недееспособным, пропал или умер;
  • ИП, управляющий имуществом, обанкротился;
  • выгодоприобретатель отказался от своих доходов по ДДУ;
  • учредитель или доверительный управляющих отказался от ДУ, из-за того, что последний не может больше управлять имуществом лично;
  • учредитель управления отказался от ДДУ по другим причинам; но в этом случае всё равно придётся выплатить управляющему гонорар;
  • предприниматель, он же учредитель управления, стал банкротом;
  • доверительный управляющий отказался от ДДУ, потому что учредитель не сказал о том, что имущество заложено.

Все, кроме первого, пункты — поводы для досрочного расторжения договора.

Ключевые нюансы

Любой доверительный документ заключается только в письменном виде. Если речь идёт об оформлении договора, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, так же, как и при переоформлении прав собственности. Если составлен документ неправильно, не соответствует требованиям, отсутствуют обязательные реквизиты, представлена неправдивая информация, отсутствует регистрация договора или нотариальное удостоверение генеральной доверенности – бумага будет признана недействительной, так же, как и все действия, совершённые по ней.

При соглашении между юридическими лицами на объекты, которые переданы в управление доверителем, ставятся управляющим на отдельный баланс с последующим ведением учёта. Если предусматривается движение денежных средств, открывается также отдельный счёт в банке.

Обращать взыскание по задолженности учредителей управления имуществом на таковое, которое временно передано в управление другому лицу, невозможно. Исключением становится банкротство данного лица. Если платёжная несостоятельность подтверждена, договор или же генеральная доверенность на управление имуществом прекращает своё действие, так как объекты будут включены к общей конкурсной массе.

Плюсы и минусы

Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.

Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.

Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.

В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.

Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.

Регистрация

При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.

Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.

Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.

Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).

Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.

Условия договора доверительного управления имуществом

Гражданский Кодекс нашей страны довольно четко определяет те нюансы, которые в обязательном порядке должны присутствовать на страницах договора, заключаемого для доверительного управления. Если стороны их не согласуют, договор не вступит в силу, и будет считаться недействительным.

Так, вам заранее придется определить:

объекты, которые будут переходить под управление (если имущество можно охарактеризовать, как сложносоставное, то передача производится непосредственно по описи);
субъекта, который будет получателем конечной выгоды;
величину вознаграждения, полагающегося управляющему за оказываемые им услуги (обратите внимание: если услуга оказывается на безвозмездной основе, не забудьте также отдельно прописать данное обстоятельство в договоре);
временные рамки, в течение которых соглашение между сторонами будет действительно, ограниченные по закону сроком в пять лет.

Какие условия обязательно должны определяться в договоре? Все просто: те, которые в будущем позволят вам избежать недопониманий

Прочие условия договора, применимые в интересующем нас случае, не являются обязательными, а потому, отражать их в бумагах нужно лишь для того, чтобы впоследствии не возникали какие-либо разногласия или неясности.

  1. Например, заранее необходимо оговаривать наличие тех или иных ограничений относительно введения в силу тех или иных операций с имуществом. Так, например, запрет на отчуждение в большинстве случаев является разумеющимся, однако, если не указать этого в договоре, последствия могут оказаться самыми печальными.
  2. Возможности распоряжения объектами недвижимости также по желанию прописывают отдельно.
  3. Нюансы предоставления отчётности от управляющего на проверку владельцу объекта также подлежат предварительному урегулированию.
  4. Также оговаривается наличие или отсутствие у управляющего права на то, чтобы поручить выполнение конкретных действий иному лицу, имеющие достаточные знания в данной области.
  5. Описываются причины, согласно которым может расторгаться договор в срочном порядке.
  6. Прописывается порядок возмещения расходов управляющему, которые были им понесены непосредственно в рамках процесса управления.
  7. Тщательно обсуждаются и фиксируются права и обязанности каждой из сторон договора.
  8. Обсуждается ответственность, наступающая для членов сделки при невыполнении заключенных договоренностей.

Если вы, как владелец имущества, заранее хотите в чем-то ограничить его управляющего, укажите все нужные ограничения в договоре

Виды договоров доверительного управления

Вид ДУ зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Так, договор ДУ может заключаться в отношении:

  • ценных бумаг;
  • исключительных прав;
  • предприятий;
  • недвижимости;
  • наследственного имущества;
  • воздушных или морских судов и т. д.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу Положения Банка России от 03.08.2015 N 482-П объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

  • товарораспорядительных ценных бумаг,
  • векселей,
  • чеков,
  • депозитных сертификатов,
  • неименных сберкнижек (на предъявителя).

Залоговое обременение и задача доверенного лица

При передаче в управление имущества, которое находится в залоге, залогодержатель не теряет своих прав и всё так же может взыскивать ему положенное, поскольку в залог передан именно объект, а не его владелец. Представитель должен быть обязательно уведомлен об имеющемся залоге или ином обременении, что подтверждает соответствующий пункт в документах. Если же собственник передал в управление залоговую собственность и не предупредил об этом нюансе доверенное лицо, последнее имеет законное право через суд расторгнуть договор и требовать компенсации в виде годового положенного по его условиям вознаграждения.

Представитель может распоряжаться имуществом только в пределах своих полномочий, которые зафиксированы генеральной доверенностью или договором. Все действия, которые не отмечены в данных документах, даже в случае крайней необходимости будут считаться неправомерными. При этом все финансовые траты, платежи и прочие денежные издержки, которые управляющий несёт в интересах доверителя и от его имени, идут из средств именно доверителя.

Защита прав доверителя относительно его имуществ гарантирована статьями 301-305 Гражданского действующего кодекса Российской Федерации.

Каковы права и обязанности?

Перечень обязанностей доверительного управляющего достаточно обширен:

  • основное – управление имуществом, полученным в рамках договора, со строгим соблюдением достигнутых условий. Также управляющему нужно учитывать необходимость в выполнении требований закона и следовании общепринятым принципам добросовестности;
  • при совершении сделок с имуществом необходимо заблаговременно уведомить контрагентов о своем статусе;
  • при выполнении любых действий по управлению имуществом управляющий должен в первую очередь помнить об интересах учредителя или выгодоприобретателя, обеспечивая их сохранность и приращение прибыли;
  • в установленном порядке управляющий должен предоставить учредителю или выгодоприобретателю отчет о деятельности. Форма, срок и особенности – утверждаются совместно и прописываются в договоре;
  • при наступлении обстоятельств, в результате которых прекратилось действие договора, доверительный управляющий обязан в установленный срок и в утвержденном порядке возвратить учредителю все ранее полученное имущество.

Что касается списка доступных прав:

  • в первую очередь – право на реализацию любых действий с полученным имуществом для удовлетворения интересов учредителя или выгодоприобретателя;
  • право на вознаграждение. Данное право не является обязательным к реализации. Возможность определяется сторонами и прописывается в договоре с уточнением порядка и формы выплаты. Также он может рассчитывать на возмещение затрат, понесенных в период управления имуществом. Компенсационные выплаты и вознаграждение предоставляются за счет доходов, приобретенных управляющим от использования объектов;
  • для обеспечения собственных интересов управляющий вправе обращаться в судебные структуры с предъявлением виндикационного и негаторного исковых заявлений;
  • также управляющий может воспользоваться возможностью отказаться от дальнейшего исполнения договора, если при текущих обстоятельствах он не может самостоятельно осуществлять управление имуществом.

Основная обязанность учредителя управления и выгодоприобретателя – своевременная выплата вознаграждения, определенная договором, и компенсация понесенных производственных затрат из суммы доходов, которая сформировалась в результате успешной деятельности по управлению имуществом. Их права таковы:

  • требование от доверительного управляющего исполнения положений договора строго по предусмотренному регламенту, то есть: в соответствии с собственными интересами, с требованиями закона и достигнутыми условиями;
  • право на получение отчета за конкретный период с отражением результатов деятельности по управлению имуществом;
  • право истребовать прекращения договора, если было обнаружено отсутствие возможности дальнейшего непосредственного управления имуществом.

Ответственность за игнорирование необходимости в исполнении возложенных обязанностей или их реализация ненадлежащим образом обеспечивается за счет позиций гражданского законодательства и отдельных нормативных положений. При определении объема ответственности доверительного управляющего учитывается в первую очередь принцип полного возмещения убытков. При расчетах используется естественный износ и упущенная выгода.

Управляющий может избежать взыскания, если сможет документально подтвердить, что возникшие убытки обусловлены непреодолимой силой или действиями учредителя/выгодоприобретателя.

Что нужно знать о налогообложении

В том случае, когда плательщик НДС это управляющий доверительный предприниматель, налогообложение осуществляется в соответствии с общими правилами Налогового действующего кодекса. То есть, исчисляемая сумма налога уплачивается непосредственно в государственный бюджет. В данном случае нет никакого специального предписания или нормативного отдельного акта. В налоговом реестре, отчётной документации обязательно проставляется специальная отметка – Д. У. (доверительное управление). Сам же учредитель в это время никаких налоговых обязательств не несёт.

Транспортные и земельные налоги, налогообложение физических лиц также не отличаются какими-либо особыми условиями. В случае с транспортными средствами, они зарегистрированы на владельца, который платит налог в государственный бюджет. При передаче средства в доверительное управление представитель нести обязанности налогообложения не должен. Это же правило касается налогов на земельные участки.

В случае с физическими лицами о налоге чаще всего идёт речь, если была заключена сделка с продажей недвижимости или сдачей таковой в долгосрочную аренду, наём. В данном случае требуемая сумма вычитается из полученной от сделки прибыли.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.

5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

Особые требования

Для процедур с куплей и продажей ценных бумаг действуют особые требования, о чём свидетельствует 214.1 статья Налогового кодекса Российской Федерации. В ней сказано о том, что доходы предпринимателя должны уменьшаться на понесённый убыток от сделки с продажей, плюс также на сумму вознаграждения представителя, на которого оформлен договор или генеральная доверенность. Кроме этого, для каждого вида ценных бумаг действуют разные налоговые базы.

Прекращая действие доверительного документа, здесь собственность может быть либо возвращена доверителю, либо передана третьим лицам. В результате данного действия с возвратом учредитель не получает доходов без разницы, возникла ли положительная разница между стоимостью объектов на дату, когда прекратил своё действие доверительный документ. В данной ситуации он не обязан уплачивать НДФЛ, а представитель будет выступать, как налоговый так называемый агент, исчисляющий, удерживающий и уплачивающий в казну государственного бюджета требующиеся суммы от имени и в интересах законного владельца имущества. Здесь применимы ставки в размере тринадцати процентов.

Если же доверенное лицо налоговыми отчислениями не занимается, подавать декларации и производить уплаты обязан собственник лично. Управляющий предприниматель плати налог из суммы, которую он получает в виде вознаграждения по доверительному договору.

Несет ли управляющий какую-либо ответственность

Если лицо, управляющее имуществом, не выполнило свои обязанности или выполнило их не надлежащим образом, то оно понесет за это ответственность материального характера.

Компенсацию придется передавать:

  • приобретателю выгоды за то, что он обозначенную выгоду упустил;
  • собственнику за то, что имущество, которое тот передал в управление, было повреждено.

Впрочем, управляющий получает освобождение от любой ответственности, если ему удастся доказать, что ущерб, который был причинен рассматриваемому имуществу, нанесен в результате возникновения обстоятельств непреодолимой силы, либо же в результате каких-либо действий собственника, или приобретателя выгоды.

В иных ситуациях все расходы, совершенные по сделкам, необходимым в рамках управления, оплачиваются за счет имущественного объекта. При условии, если цены оного окажется недостаточно для того, чтобы покрыть долги, взыскиваться будет уже непосредственная собственность управляющего гражданина. В ситуации, когда не удается отдать долг и при таком раскладе, взыскиваться будет уже материальное благо учредителя управления.

При условии, что управляющему удастся доказать, что ущерб имуществу, находящемуся в его распоряжении, нанесен ввиду возникновения обстоятельств, от него не зависящих, ему не придется платить компенсацию

Особенности ДУ недвижимостью

Об одной особенности ДУ любой недвижимостью сказано в ст. 1017 ГК РФ: факт, что недвижимость перешла в доверительное управление нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого собственник или управляющий должны с паспортом (для юр. лица — учредительные документы, выписка из Реестра юр.лиц), договором и документами на недвижимость прийти в Росреестр и написать заявление. После этого регистратор сделает соответствующую пометку в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ будет считаться заключённым с момента регистрации перехода недвижимости к управляющему, а не с момента, когда стороны расписались в договоре.

Основной доход, который может приносить недвижимость — арендная плата. Поэтому управляющие в первую очередь занимаются организацией аренды на вверенной им недвижимости. Нюансы этого зависят от типа недвижимости — жилая или коммерческая.

В основном функции управляющего недвижимостью такие:

  • проанализировать рынок недвижимости, понять, кому нужна недвижимость и как её лучше сдавать;
  • найти арендатора: разместить объявления на специальных сайтах и мониторить их, а если нужно — то и разрекламировать недвижимость;
  • подготовить договор, акт приёма-передачи;
  • заключить договор;
  • следить, чтоб договор соблюдался, аренда оплачивалась;
  • платить коммуналку (если прописали в ДДУ);
  • следить за состоянием недвижимости, заниматься ремонтом (если прописали в ДДУ);
  • некоторые фирмы-управляющие предлагают застраховать недвижимость, сопровождать сделки с ней, продавать недвижимость и т. д.

ДУ жилой недвижимостью

Сдача в аренду жилья — самый популярный способ его использовать, т. к. жильё нужно всем и всегда. Стоимость аренды зависит от многого:

  • класс жилья: экономический или бизнес-класс; чем элитнее жильё, тем больше арендная плата, но при этом и более высокие требования; претендентов на эконом-класс всегда больше, чем на элитный, а найти доверительных управляющих проще (элитный рынок малочислен — следовательно, профессионалов меньше);
  • квартира или загородный дом — квартиры снимают чаще;
  • срок аренды: длительно или посуточно (а может и почасово) — доход больше от краткосрочной сдачи, но при этом больше возможностей навредить имуществу;
  • состояние жилья, условия проживания — чем они лучше, тем выше цена;
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура.

Опытный управляющий учтёт всё это и распорядится вашей недвижимостью лучшим образом. Конкретный перечень услуг зависит от компании. Благо, их на рынке недвижимости хватает. Поэтому можно подобрать управление по вашим запросам и возможностям.

ДУ коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость — всё, что прямо связано с ведением бизнеса: магазины, склады, торговые комплексы и т. д. Поэтому конкуренция здесь больше и жёстче. Учредитель управления в этом случае явно занятой и при этом финансово грамотный человек. А значит, к управляющему предъявляются высокие требования. Ему желательно иметь опыт банковской, инвестиционной, оценочной или другой работы в схожей сфере, представлять, понимать, «чувствовать» рынок недвижимости. Работа управляющего сводится также к поискам арендаторов, оформлению аренды, поддержанию недвижимости в хорошем состоянии.

Налоги

Налоги по ДУ платят все: учредитель управления, выгодоприобретатель (если они с учредителем не одно лицо), управляющий. Для каждого это будет разный налог. Плюс на вид налога влияет статус учредителя — организация или гражданин.

  1. Налог на прибыль организаций. Выплачивает и учредитель управления, и управляющий, ведь они оба получают доход от ДУ (если они юр.лица). Один — потому что ему приносит прибыль его вещь (внереализационные доходы), другой — потому что получает вознаграждение за работу с этой вещью (доходы от реализации). Налог равен 20% от суммы дохода, выплачивается раз в год.
  2. Налог на имущество организаций. Платит учредитель управления — юр.лицо. Раз имущество принадлежит ему, то его обязанность, как собственника, платить налоги. Несмотря на то что по факту имущество передано в ДУ. Об этом ст. 378 Налогового кодекса. Отчитываться по налогу нужно раз в год. Налог такой: берём среднегодовую стоимость вещи (для недвижимости — кадастровую стоимость), отсчитываем от этой суммы процент, который установило руководство нашего региона РФ (потому что налог региональный). Соответственно, в разных уголках России процент отличается, но он не должен быть больше 2,2% (для недвижимости — 2%).
  3. Налог на доходы физ.лиц. Платит выгодоприобретатель по ДДУ — учредитель управления или кто-то другой (если это не один и тот же человек). ДУ приносит доход, а значит, нужно раз в год заплатить государству 13% от суммы дохода.

Существенные условия договора. Права и обязанности сторон

1. Пункт 1 ст. 1016 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

Естественно, что существенным условием договора доверительного управления имуществом, как и любого договора вообще, является его предмет – юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного ему в управление имущества.

2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом возможно, однако, только в предусмотренных договором случаях (п. 1 ст. 1020 ГК). Законом или договором могут быть установлены иные ограничения полномочий управляющего (например, ему может быть запрещено сдавать переданное ему имущество в аренду).

Управляющий совершает сделки от своего имени, но при этом обязательно указывает, что действует именно как управляющий. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК).

Допускается указывать на факт действия лица в качестве доверительного управляющего иным способом, помимо проставления пометки «Д.У.» (например, управляющий письменно фиксирует, что действует на основании договора доверительного управления). В случае несоблюдения данного требования доверительный управляющий считается совершившим сделку в личных целях и отвечает по данным обязательствам только принадлежащим ему лично имуществом.

3. Доверительный управляющий обязан осуществлять управление лично. Поручить исполнение данной обязанности другому лицу он может только в следующих случаях:

  • если уполномочен на это договором;
  • если получил согласие на это от учредителя управления в письменной форме;
  • если вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 1 ст. 1021 ГК).

4. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (п. 2 ст. 1020 ГК).

5. Доверительному управляющему предоставляется право использовать вещно-правовые способы защиты в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление (виндикационный, негаторный иск и т.д.) (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).

6. Другой обязанностью доверительного управляющего является предоставление им учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК).

7. В соответствии со ст. 1023 ГК учредитель управления обязан выплатить управляющему вознаграждение, а также возместить необходимые расходы, произведенные им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Иных обязанностей на учредителя управления закон не возлагает.

Управление квартирой

Передача недвижимости в управление может быть выгодной, приносить пользу, поэтому эту форму управления собственник квартире используют в последнее время достаточно часто.

Собственник передает управляющему частично права на недвижимость, дает возможность сдавать ее в аренду или распоряжаться другим образом.

Аренда всегда выгодна, ведь помещение не будет пустовать, арендаторы платят собственникам не малые суммы

Важно только правильно выбрать арендатора, надежного и ответственного. Это можно сделать через специальные ресурсы, через агентство недвижимости

Для аренды нужно подписать немало документов, договориться о контроле над содержанием имущества. Выгодно самому сдавать в аренду одну квартиру, это не потребует больших затрат. Но если недвижимости много, лучше, если такими вопросами занимается доверенный управляющий.

Форс-мажор

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких, как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, эмбарго, возникших во время действия Договора, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по данному Договору.

7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 7.2 настоящего Договора, она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки.

7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 7.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

7.5. Если обстоятельства непреодолимой силы и их последствия продолжают действовать более _____________ последовательных месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора (вариант: каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке).

Основания прекращения договора

  • завершение срока контракта и нежелание продлевать договор на новый термин;
  • смерть одного из участников соглашения;
  • отмена договора в судебном порядке;
  • полное выполнение обозначенных в документе задач;
  • выявление оснований, при которых человек не может исполнять вверенные обязательства.

Дополнительно необходимо обратить внимание на то, что доверительный управляющий не должен самостоятельно компенсировать расходы, связанные с охраной собственности. Поэтому стороны соглашения должны заблаговременно решить, как будут оплачиваться дополнительные расходы

В эту группу относится оплата услуг ЖКХ, затраты на судебные разбирательства, осуществление поточного ремонта. управленец это — контролирующий субъект, который не обязан самостоятельно вкладывать деньги в развитие чужой собственности.

https://youtube.com/watch?v=lWqi—5wEs0%3F

Объекты ДДУ

В ДУ передают разное, как правило, ценное имущество:

  • недвижимость;
  • ценные бумаги;
  • деньги;
  • имущественные права (например, авторские);
  • предприятия и имущественные комплексы (т. е. совокупность вещей, которые вместе выполняют одну функцию; разделить на составляющие эту совокупность невозможно, потому что тогда исчезнет функция) — например, завод (земля+здание+механизмы+сырьё+капитал).

Главное, чтобы это имущество было собственностью учредителя управления. Вещи, которые принадлежат ему на других правах — аренда, хозяйственное ведение — нельзя передать в ДУ. Даже если имущество (не собственность) фактически передать в ДУ и оформить договор — не поможет. ДДУ в этом случае автоматически признаётся недействительным. Такова формулировка закона.

Передача недвижимости в доверительное управление гарантирует собственнику прибыль от его эксплуатации

Передача вещи по ДДУ не означает, что передаётся и право собственности. Хозяином вещи остаётся учредитель управления. Управляющий просто помогает извлекать из имущества полезные свойства.

Доверительным управляющим для денег могут быть не все юр. лица, а только организации, у которых есть лицензия для работы с деньгами. Также для ДУ деньги можно передать в паевой инвестиционный фонд. Об этом сказано в законах «О банках и банковской деятельности» и «Об инвестиционных фондах».

Доверительный управляющий должен отделить имущество, которое ему передали, от своего. То есть он должен держать его на отдельном балансе и открыть новый счёт в банке для деятельности, связанной с ДУ.