Как не платить налог при продаже квартиры

Вам может быть интересно

Содержание

«С вещами — на выход»: как выселить жильца из квартиры?
Как законно выселить человека из квартиры без его согласия?

Жилье для УБД: как ветерану получить квартиру от государства?
Или хотя бы денежную субсидию на ее приобретение

Иван Васильевич меняет профессию 2
Улучшение дисциплины труда работников по-царски

Онлайн-кассы и где они обитают
Самый полный ответ на вопрос “а оно мне надо?”

МФЦ в помощь: как быстро прописать ребенка?
Многофункциональные центры, пожалуй, лучшее, что смогли придумать российские чиновники для упрощения бюрократической рутины. Спектр предоставляемых через МФЦ госуслуг огромен, и одна из них – регистрация по месту жительства или пребывания. Скажем нет очередям в паспортном столе и недовольным лицам паспортисток, просто записываемся на прием, приносим необходимые документы, а затем приходим повторно…

Под прессом регресса. Что делать, если страховая компания требует денег?
Можно ли не платить по регрессным требованиям страховщика по европротоколу ОСАГО?

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

  1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
  2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
  3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
  4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

  • Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
  • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
  • Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.
Для кого актуальны эти правила?
  • Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
  • Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
  • В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2: Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2020 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2020 году, остается для:

  • квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
  • имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
  • недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
  • имущества, полученного по договору ренты;
  • единственной квартиры/комнаты (или долей в них), находящейся в собственности  у налогоплательщика, но при условии, что продажа этой самой квартиры производится после 01.01.2020 года (до этого периода, например, куплена в 2016 году, а продана в 2019 году, применяется 5-летний срок);
  • случаев, если гражданин является хозяином 2 жилых помещений. Причем первое жилье продано в 2020 году (не ранее), а второе, оставшееся в собственности, куплено за 3 месяца (или менее) перед продажей первой квартиры (комнаты, дома).

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

  • Либо договорная цена;
  • Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Пример 3: Гражданин приобрел квартиру в 2018 году стоимостью 5,8 млн. руб., в 2020г. он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2016 года расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4: Гражданин приобрел дом в мае 2019 года за 672 000 руб., а в январе 2020 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

  • (953 000 – 1 000 000) х 13% ) — налога к уплате нет.
  • (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5: В 2019 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2020 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 — 1300 000) х 13% = 0.

Взаимозачет НДФЛ

Взаимозачет подоходного налога после продажи квартиры и вычета после приобретения жилья проводят только при наличии права на оформление последней льготы.

То есть, только официально работающему налогоплательщику уменьшают доходы на сумму сопутствующих расходов на приобретение частного дома или иной недвижимости.

В итоге, продавцу квартиры оформляют вычет, равный 260 тыс. р. как максимум. Эту сумму находят по сумме НДФЛ, уплаченному в бюджет.

Если после продажи частного домовладения, квартиры или иного жилья и вычета расходов на его приобретение начисляют НДФЛ, то это тот случай, при каком также проводят взаимозачет, в подобной ситуации вычет делают меньше на сумму подобного налога, начисленного к уплате в бюджет.

Пример! В 2018 г. граждане РФ купили трешку за 4,8 млн р. При этом в прошлые годы вычетом не воспользовались.

Затем, в 2018 г. продали подобное имущество за 5 млн р. В подобной ситуации проводят взаимозачет, который приведен ниже в таблице.

Взаимозачет НДФЛ
Вычет при приобретении жилья 2 млн р.
Подоходный налог к возврату из федерального бюджета 260 тыс. р.
Начисленный НДФЛ = ((5 – 4,8) млн р. х 0,13 (ставка 13%) 26 тыс. р.
Подоходный налог к уплате 0 р.
НДФЛ к возмещению (возврату) 260-26=234 тыс. р.

В вышеприведенном примере НДФЛ к уплате равен 0. В других случаях налоговый вычет снижают на сумму подобного начисленного налога.

Справка! При покупке квартиры в браке возвращают 520 тыс. р. подоходного налога. Однако, такой вычет оформляют только официально работающим супругам (и мужу, и жене — по 260 тыс. р. каждому). По начисленной сумме НДФЛ проводят вышеприведенный взаимозачет.

После оформления ипотеки к вычету принимают и сумму ипотечных процентов. С них обратно возвращают 13% подоходного налога.

Налоги, уплачиваемые владельцами коммерческой недвижимости

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
  • этот срок сокращается до 3 лет, если коммерческая недвижимость получена владельцем по наследству, при дарении, приватизации или по договору пожизненного содержания;
  • ставка налога составляет 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.

Важно:

Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.

  • если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
  • если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
  • при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
  • при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.
  • при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
  • при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

Какой налог с продажи квартиры в 2020 году

При продаже квартиры каждый гражданин обязан заплатить НДФЛ с той прибыли, которую он получил ( НК РФ). Доходом считается разница между суммой, которая была потрачена изначально на покупку недвижимости и стоимостью, полученной за ее продажу.

Например, гражданка купила квартиру в 2017 году за 4 млн. рублей. В 2018 году она продала ее за 7 млн. рублей. Доход от сделки составляет 3 млн. рублей — именно с этой суммы продавец обязана уплатить налог.

Для имущества, приобретенного до 2016 года, стоимость которого невозможно установить, налог при продаже рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной по сделке, вычитается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Продавец освобождается от обязанности уплатить налог, если срок владения имуществом:

  • 5 лет — если недвижимость куплена с 1 января 2016 года;
  • 3 года — если жилье приобретено до 2016 года.

С 2019 года данные сроки владения действуют для всех налогоплательщиков, в том числе и для нерезидентов РФ. Если недвижимость находилась в собственности меньше установленного срока, налоговая ставка составит 13%, независимо от резиденства. Ранее для нерезидентов налоговая ставка составляла 30%, независимо от срока владения имуществом.

Срок владения можно посмотреть в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом считать нужно в месяцах: пять лет это 60 месяцев, три года — 36.

Отсчитывается срок владения по следующим правилам:

  1. Если жилье приобретено по договору купли-продажи или долевого строительства — считать нужно с даты регистрации права собственности.
  2. Если жилье получено по наследству — срок владения начинается с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

Если продать квартиру раньше 3 лет, какой налог возьмут

В том случае, если продается недвижимость, которая была в собственности менее установленного законом срока, налоговая ставка составляет 13%. При этом не имеет значения каким образом недвижимость была получена в собственность.

Например, квартира была куплена в 2017 году. Так как минимальный срок владения для недвижимости приобретенной после 1 января 2016 года составляет 5 лет, если жилье будет продаваться в 2020 году — налог с продажи составит 13%.

Если имущество в собственности более 3-х лет, платить НДФЛ не нужно если:

  • жилье было подарено близким родственником (родители, братья, сестра, бабушки, дедушки);
  • недвижимость приватизировали;
  • собственность перешла по наследству;
  • квартира получена по договору содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником в течение 5 лет. Субъекты РФ могут самостоятельно снижать минимальный срок владения имуществом вплоть до нуля для всех или некоторых категорий налогоплательщиков ( НК РФ).

Налог при продаже после дарения или наследства

Если гражданин решает продать подаренную или полученную по наследству квартиру, после продажи он будет обязан уплатить 13% НДФЛ. Льготы при продаже наследованного имущества законодательством не предусмотрены, в том числе и для социально незащищенных категорий граждан.

Особенности налогообложения:

  1. Продавец должен заполнить налоговую декларацию до 30 апреля, а оплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
  2. Если имущество находилось в собственности более 36 месяцев, продавец освобождается от необходимости заполнять декларацию, исчислять и уплачивать налог.
  3. Продать жилье, полученное по наследству можно только после оформления права собственности на него.

Продать недвижимость, полученную в подарок от родственника, и не платить НДФЛ возможно также после истечения 3-х лет ( НК РФ). Близкими родственниками в соответствии с НК РФ считаются:

  • родители;
  • супруги;
  • дети и внуки;
  • бабушки и дедушки;
  • братья и сестры.

Если срок владения больше минимального – налога нет

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

  1. полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
  2. подаренных членами семьи или близкими родственниками;
  3. полученных по договору ренты;
  4. полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Взаимозачёт при совершении двух сделок сразу в один налоговый период

Под взаимозачётом понимается процедура погашения любых долговых обязательств, в том числе – связанных с уплатой НДФЛ от дохода, полученного по сделке, за счёт денежных средств, которые плательщик может получить. Но вместо их получения, средства непосредственно направляются на погашение платежа.

Когда речь идёт о сумме НДФЛ, такой возможностью может быть вычет, который допускает использования для погашения обязательств продавца перед ФНС, за счёт:

  1. Жилья, купленного ранее, если сумма возврата была получена частично, но ещё полностью не исчерпана. В этом случае допустимо погасить налоговую сумму остатком вычета.
  2. Приобретения жилого помещения, оформленного в собственность раньше или позже, чем совершилась продажа, но в рамках одного налогового периода.

Сделки, проведённые в одном налоговом периоде, считаются купля и продажа, проведённые с 30 апреля одного года по 30 апреля следующего года.

При расчёте налоговой суммы, подлежащей взаимозачёту, следует также учитывать другие виды льгот, которые могут использоваться лицом, совершившим сделки с недвижимостью. В частности – льготу на не облагаемую при продаже сумму в 1 миллион, независимо от времени приобретения квартиры.

Применение налогового вычета

По одному объекту недвижимости можно использовать только один вид налогового вычета. Имущественный вычет используется только раз в год.

Существует два вида налогового вычета при продаже квартиры:

  1. Вычет по расходам. Данный способ уменьшения НДФЛ предполагает, что при расчете налога берется разница между суммой, которую налогоплательщик отдал за эту же недвижимость ранее, и теми деньгами, которые он получил с её продажи новому собственнику. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
  2. Имущественный вычет. Если расходов на приобретение жилья не было, то разницу взять не из чего. Такой вычет используется при продаже недвижимости, полученной в наследство, в дар или приватизированной. Максимальный размер налогового вычета составляет 1 млн рублей в год. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Не забывайте подавать отдельную декларацию на имущественный налоговый вычет. Налоговые органы по умолчанию не вычитают его из налогооблагаемой базы.

Пример вычета по расходам:

В 2017 году вы приобрели квартиру за 2 миллиона рублей, а в 2018 продали за 5. В 2019 вам необходимо подать декларацию, в которой выгоднее будет указать сумму с учетом расходов. То есть из 5 млн вычесть 2. В этом случае налогом в 13% облагается сумма 3 000 000, и заплатить нужно 390, а не 650 тысяч рублей.

Пример имущественного вычета:

Вы получили в наследство квартиру, которую продали за 2 000 000 рублей. На её приобретение у вас не было расходов, и вы использовали имущественный вычет в полном объеме 1 млн. Соответственно, налог 13% будет взят только с 1 млн рублей, и к оплате в налоговый орган требуется не 260, а 130 тысяч рублей.

В случаях, когда налоговыми вычетами была покрыта вся сумма налога, подавать декларацию 3-НДФЛ все равно необходимо.

В каком случае для налогообложения применяется кадастровая стоимость жилья?

Кроме изменений в сроках владения недвижимым имуществом, закон от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ содержит дополнения к порядку определения налоговой базы при расчете НДФЛ с продажи. Так с 01.01.2016 г. для расчета стала применяться кадастровая стоимость недвижимости.

Данное изменение было необходимо для того, чтобы ограничить сделки, в которых стоимость недвижимости заведомо занижается по договору. Теперь для определения суммы налога к уплате используется большая из величин:

  • продажная стоимость квартиры;
  • кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента (0,7).
  1. Если продается имущество, приобретенное после 01.01.2016 г., бывшее в собственности менее 5 лет, и по договору отчуждения продажная стоимость выше, чем 0,7 от кадастровой стоимости, то при определении суммы налога используется продажная стоимость.
  2. Если продажная стоимость ниже, чем 0,7 кадастровой, то используется значение кадастровой с учетом понижающего коэффициента.
  3. Если же кадастровая стоимость на 01 января года, в котором состоялась сделка по продаже, не определена, то для расчета налога используется продажная стоимость.

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года.

В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Продажа

2-комн. кв.|69 м2|6/7 этаж

11 760 000 ₽

Шувалово территория, Береговая улица, 18к4

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|82 м2|9/10 этаж

18 900 000 ₽

Пионерская улица, 50

Показать номер

Продажа

4-комн. кв.|139 м2|20/20 этаж

20 000 000 ₽

Катерников улица, 5к1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|52 м2|12/15 этаж

550 000 ₽

б-р. Серебристый, 11к1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|2/5 этаж

850 000 ₽

Матроса Железняка улица, 23

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|51 м2|8/9 этаж

1 500 000 ₽

пр-кт. Солидарности, 5

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|2/5 этаж

1 600 000 ₽

Романовка пос., Верхняя ул., 15

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

Студия|24 м2|1/12 этаж

1 800 000 ₽

Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 63

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|29 м2|3/5 этаж

1 800 000 ₽

Дубровка пос., Ленинградская ул., 8

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|2/5 этаж

850 000 ₽

Матроса Железняка улица, 23

Показать номер

Продажа

Студия|13 м2|1/4 этаж

1 890 000 ₽

Подъездной пер., 3

Показать номер

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ. Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени. Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее. Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Текст: Игорь Воронин   
Фото: freepik.com