Чем отличается реконструкция от капремонта зданий

Реконструкция и капитальный ремонт – в чем разница

Содержание

Все основные понятия, связанные со строительными работами, регулируются ГрК РФ. В стат. 1 даны определения капремонта, реконструкции, строительства объектов и т.д. В частности, под ремонтом капитального назначения понимается ряд мероприятий по замене или же восстановлению неисправных (изношенных) деталей, конструкций объектов, кроме несущих, на аналогичные или более качественные. Исключением являются линейные объекты.

Под реконструкцией же имущества понимается преобразование глобального назначения с изменением различных параметров. К примеру, может выполняться изменение числа этажей здания или его высоты, а также площади, включая пристройку, перестройку, надстройку, расширение объемов. Исключением также являются линейные объекты.

Следовательно, основное отличие капитального ремонта от реконструкции Градостроительный кодекс трактует как проведение работ, касающихся несущих конструкций или нет. Если, к примеру, осуществляются ремонт и реконструкция деревянных домов, то в первом случае возможна замена, допустим, окон, дверей, систем отопления, ГВС или ХВС и т.д. А при реконструкции могут проводиться достройки этажей, пристройки комнат, перепланировка и иные работы, затрагивающие несущие элементы и конструкции объекта.

Капитальный ремонт

Капремонт, в отличие от «косметики», решает уже совершенно иные задачи. Это целый комплекс ремонтно-строительных работ, направленных на усиление или восстановление имеющихся эксплуатационных показателей помещения, а также повышение надежности отдельных элементов жилого дома.

Если во время ремонта производятся только демонтажные работы, замена отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, замена элементов водоснабжения и канализации, а так же электропроводки и штукатурные работы, то это – простой капитальный ремонт.

Во время сложного капитального ремонта ко всем вышеперечисленным видам работ прибавляются другие улучшения – декорирование потолочных конструкций, арок и пилястров, ниш и колонн.

В капитальный ремонт дома также включают:

  • кровельные работы и замену кровли (например, с шифера на металлочерепицу);
  • замену водостоков;
  • фасадная отделка (сайдингом, облицовочным кирпичом, клинкером, «короедом» и т. п.);
  • замена утеплитей (в стенах, полу, крыше);
  • постройка новых стен и перенос старых, не несущих (перепланировка);
  • установка новых дверей и окон;
  • замену карнизов;
  • замена покрытия пола (например с линолеума на ламинат или паркет);
  • перенос инженерных коммуникаций и установка новых (трубы водопровода, электропроводка, розетки, потолочные лампы и т. п.);
  • ремонт и укладку новой отмостки и другое.

Очевидно, что перечень работ здесь заметно отличается от «косметики». А сам капитальный ремонт является достаточно затратным мероприятием, которое может стать испытанием для семейного бюджета. Вот почему прежде, чем решиться на такой важный шаг, стоит подумать и взвесить все за и против.

Оглянитесь и оцените реальный вид вашей квартиры или дома. Действительно ли сейчас необходим капитальный ремонт или можно обойтись простой «косметикой»? Как мы уже убедились, качественный косметический ремонт может также внести существенные перемены в дизайне интерьера.

Что считается ремонтом

Текущим

Ремонт подъезда — текущий ремонт, если под ним понимаются работы по многоквартирному дому, с целью поддержания его внешнего вида в подобающем состоянии, восстановлению его ресурсов и замены основных конструктивных элементов. Текущий ремонт подъезда в многоквартирном доме призван поддерживать эксплуатационные показатели дома, а также осуществлять восстановительные работы.

Если заглянуть в перечень работ по данному виду ремонта, то можно найти упоминание и о состоянии подъездов в многоквартирных домах.

Как правило, при расчете сметы на осуществление работ, сотрудники управляющих организаций берут на себя обязанность выполнить следующие виды работ:

  1. Замена подъездных дверей, их покраска, замена замков и раздача жильцам новых кодов – ключей.
  2. Остекление окон, помывка окон, очищение рам, при необходимости – их замена.
  3. Осуществление работ по заделыванию щелей, утеплению подъездов, заплаты на отверстия.
  4. Осуществление работ по окрашиванию перил, их замена при необходимости, повышение прочности.
  5. Окрашивание имеющихся панелей в подъезде.
  6. Покраска и побелка стен, потолков. Выравнивание и помывка стен при необходимости.
  7. Окрашивание откосов лифта.
  8. Замена плитки или иного покрытия на полу при износе старого.

Управляющая организация проводит модернизацию за счет средств, сданных жильцами на содержание жилья. Поэтому в перечень работ входят только косметические и восстановительные, а вот проведение работы по замене коммуникаций или переносу важнейших составляющих подъезда входят в перечень работ по другому виду ремонта.

Как должен выглядеть подъезд после косметического ремонта и какие работы должны быть произведены, смотрите на видео ниже:

Капитальным

Все жильцы в соответствии со статьей Жилищного кодекса выплачивают взносы в счет капремонта. Это обязательная мера, которая направлена на формирование фонда капремонта (статья Жилищного кодекса).

Капитальный ремонт подъезда носит более глобальный характер, нежели чем его предшественник. Ремонт подъезда — это капитальный ремонт, если он предполагает следующие действия:

  • замена коммуникаций;
  • монтаж коммуникаций;
  • модернизация или замена инженерного оборудования;
  • монтаж, демонтаж, перенос стен;
  • модернизация крыши и фундамента.

Как видите, капитальный ремонт представляет собой более глобальные действия, которые направлены на поддержание дома в подобающем состоянии, далеком от аварийного.

Но в сферу полномочия работников по осуществлению капитального ремонта не входит обязанность осуществлять косметический ремонт подъезда. Однако, если требует замены лестничная клетка или коммуникации, проходящие через нее, то это входит в сферу компетенции капремонта.

Для многих собственников квартир ремонт подъезда – актуальная проблема. Кто должен проводить ремонтные работы в МКД и как правильно написать заявление в УК — читайте в отдельных статьях на нашем сайте.

Реконструкция объекта незавершенного строительства. Документация

Объект незавершенного строительства (ОНС) – это такой объект строительства, на который есть разрешение на строительные работы, понесены расходы на сооружение, но он не принят в эксплуатацию (в соответствии с законодательством).

Объект незавершенного строительства может иметь следующие характеристики:

  • ОНС может быть идентифицирован;
  • сооружение объекта произведено на собственном земельном участке или полученном в пользование, а также на незаконных основаниях;
  • перемещение ОНС нельзя произвести без потерь функциональных качеств.

Реконструкционные работы не могут проводиться без предоставления заказчиком техпаспорта, а также документа, который подтверждает право собственности на ОНС.

Техпаспорт на объект незавершенного строительства

Данный документ представляет собой план ОНС, который выполнен в масштабе. В нем подробно описываются все параметры помещений, а также процент готовности. Такой документ не имеет срока годности.

Техпаспорт включает в себя следующую информацию:

  • о владельце объекта (его паспортные данные и ИНН);
  • адрес объекта;
  • основные объемные данные ОНС;
  • планировочные данные ОНС;
  • конструктивные данные ОНС;
  • данные об инвентаризационной стоимости объекта;
  • данные о дате капитального ремонта, о материалах строительства и т. д.;
  • процент завершенности.

Техпаспорт на ОНС получают после проведения технической инвентаризации. В этот процесс включаются работы по обследованию, обмеру здания и всех помещений в нем. Таким образом, появляется возможность определить состояние объекта и включить полученные данные в специальную форму. В результате технической инвентаризации можно:

  • определить фактический объем и площадь здания;
  • оценить техническое состояние объекта;
  • установить стоимость.

Техническая инвентаризация проводится не только для получения техпаспорта перед проведением реконструкционных работ, но в и в следующих случаях:

  1. После проведения реконструкции или капитального ремонта объекта, перед принятием его в эксплуатацию.
  2. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС.
  3. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС, образовавшегося вследствие деления, объединения объекта.
  4. По желанию заказчика.

Разрешение на строительство (реконструкцию)

Реконструкция объекта капитального строительства это процесс, требующий наличия еще одного документа – разрешения на строительство. Такой документ подразумевает обладание права на строительные или реконструкционные работы.

Разрешение выдается на термин, который предусмотрен проектом организации строительства того или иного объекта. Документ также может быть выдаваться на отдельные этапы строительства или реконструкции.

Разрешение на строительство (или реконструкцию) не требуется:

  • для возведения гаража на участке земли, предоставленному физическому лицу для целей, которые не связаны с ведением предпринимательской деятельности. Это же касается строительства на земельном участке, который предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства;
  • при строительстве или реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.);
  • при строительстве на земельном участке сооружений, строений вспомогательного использования;
  • при изменении объектов капитального строительства, их частей, если эти изменения не касаются конструктивных характеристик их надежности, безопасности;
  • при капитальном ремонте объекта капитального строительства.

Период действия разрешения на строительство или реконструкцию может быть продлен Службой государственного надзора и экспертизы по заявлению застройщика. Запрос должен быть подан не менее чем за шестьдесят дней до завершения срока действия разрешения.

Порядок согласования

Чтобы получить разрешение и оформить реконструкцию квартиры предусмотрен определенный порядок действий, установленный законом.

Куда обратиться?

Для начала необходимо отправиться в администрацию и получить консультацию специалиста по этому вопросу. Если пакет документов собран и проект реконструкции уже готов, то можно подать заявление в органы местного самоуправления или же воспользоваться услугами одного окна в многофункциональном центре. Если перечень работ соответствует нормам, то после выдачи разрешения у собственника есть год, чтобы начать реконструкцию.

Какие документы необходимы?

Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно предоставить:

  • Документ, подтверждающий право собственности.
  • Согласие других владельцев квартиры, если они имеются.
  • Заявление установленного образца.
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Проект реконструкции.

Важно! Проект представляет собой самый важный документ, без него разрешение не выдадут. Разрешение от автора, составившего проект дома необходимо для соблюдения безопасности.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию составляется в строго установленном порядке. Для этого существуют государственные бланки, в которых заявителю необходимо указать, какие виды работ он планирует выполнить (реконструкцию, капитальный ремонт, отдельные виды строительных работ).

Затем следует наименование объекта, в данном случае это квартира в МКД. Вносятся данные из свидетельства о праве собственности и организации составившей проект реконструкции объекта. После этого следует информация о получении положительного заключения экспертизы (номер, дата).

Далее заявитель указывает, кем будут проводиться работы (название строительной организации), и вносит действительные характеристики объекта реконструкции (площадь, материал стен и фундамента, количество комнат и т. д.). Кроме того к заявлению прилагаются копии всех документов.

О проекте

Составление проекта должно соответствовать статье 48 ГрК РФ. В ней говорится о том, что проекты должны разрабатываться для каждого здания подлежащего реконструкции. Этот документ должен состоять из текстовой информации и схем, которые определяют архитектурные и инженерные решения, обеспечивающие проведение мероприятий по реконструкции сооружений или их частей.

Важно! В статье указано, что проектирование может выполняться только юридическими лицами или ИП, состоящими в действующих строительных и архитектурных организациях.

В проект должно войти много дополнительных разделов, касающихся данных по объекту предполагаемой реконструкции.

Они включают инженерные системы, архитектурные решения, сведения о сносе капитальных элементов конструкции (если такие имеются), мероприятия по пожарной безопасности и многое другое.

Сроки и стоимость узаконения процедуры

Чтобы узаконить реконструкцию квартиры понадобится несколько месяцев. Точный срок определить очень сложно, потому что различные факторы и жизненные обстоятельства могут повлиять на время оформления. Что касается проекта, то обычно его готовят в течение 5 дней, гораздо больше времени уходит на сбор всех необходимых документов.

Изготовление нового технического паспорта осуществляется примерно за три недели. Затем нужно ждать решения Жилищной инспекции еще 45 дней, и три недели оформляют выписку из ЕГРН.

Для определения стоимости можно привести следующие цифры:

  1. Стоимость согласования проекта – примерно 5 000 рублей.
  2. Услуги БТИ – около 7 000 рублей.
  3. Получение разрешения из Жилищной комиссии – 30 000 рублей.
  4. Проект и вся связанная с ним документация могут стоить 3 000 до 90 000 рублей.

Эти данные не совсем точные, так как в каждом регионе своя ценовая политика. Но, если учитывать, что в любом предприятии возникают дополнительные расходы, то общая цена узаконения реконструкции квартиры может колебаться в пределах от 60 000 до 150 000 рублей.

Ответственность за проведение работ без разрешения

Реконструкция без разрешения наказывается в соответствии с законодательством. В большинстве случаев, кроме выплаты штрафа, нарушителю приходится возвращать объект в первоначальный вид.

Внимание! Если самовольные изменения не нарушают права соседей или других владельцев квартиры, то выполненные ремонтно-строительные работы возможно узаконить.

Основные отличия между реконструкцией и капремонтом

Рассмотрим все отличия капитального ремонта от реконструкции.

Сроки

Реконструкция и капремонт отличаются друг от друга по своей длительности. Сроки обновления определяются на основании оценки технического состояния постройки или ее отдельных элементов.

Сроки исправления определенных неисправностей прописаны в нормах ВСН 58-88 (р). В частности, в этих нормах указаны поломки в рамках капремонта. Также сроки определяются таким документом, как «Нормы продолжительности капремонта» МЖКХ от 1982 года.

Периодичность

Плановые проверки, строительные работы, реконструкция и капремонт – все это различные формы услуг. Периодичность их выполнения регламентируется Ведомственными строительными нормами. Этими нормами устанавливаются стандарты длительности эксплуатации здания. После истечения этой длительности постройку рекомендуется ремонтировать.

В строительных нормах указано, что обновлять штукатурное покрытие нужно раз в 60 лет. После истечения этого срока проводится капремонт. Продолжительность эксплуатации плит перекрытия на балконах составляет 80 лет.

ВАЖНО! При принятии решения о ремонте можно учитывать фактическое состояние объекта. Если здание находится в хорошем состоянии, компания может изменять принятые сроки

Для изменения сроков нужно подготовить соответствующие аргументы.

К СВЕДЕНИЮ! Капремонт проводится чаще реконструкции.

Обязательность проведения

Проведение и капремонта, и реконструкции является обязательным. Организовать работу обязаны ЮЛ. Подробнее об осуществлении работ написано в статье 52 Градостроительного кодекса. Если предприниматель не будет исполнять свои обязательства по выполнению ремонта, его ждет ответственность на основании статьи 9.5 КоАП РФ.

ВАЖНО! Периодическое проведение капремонта обязательно. Даже если жильцы здания будут против выполнения работ, последние все равно будут проводиться

Реконструкция, как глобальное вмешательство в характеристики постройки, будет обязательной только в том случае, если есть соответствующие требования от местных органов власти или имеется инициатива от жильцов.

Основные проблемы и сложности

На стадии подготовки и согласования проекта перепланировки или реконструкции может потребоваться дополнительная техническая и проектная документация. В частности, увеличение площади здания после реконструкции потребует прохождение технической инвентаризацией —  оформляются поэтажные планы, экспликации и т.д. Проведением инвентаризационных работ также занимаются экспертные организации.

Если согласование перепланировки не было проведено до начала выполнения работ, допускается узаконивание в административном или судебном порядке. Для этого также потребуется проект запланированных работ и техническое заключение о безопасности конструкций здания. Если уполномоченные службы отказываются согласовать представленные документы после проведения работ, существует возможность добиться узаконивания через судебные инстанции.

Если реконструкция проведена в отсутствие разрешительной документации, государственные и муниципальные органы вправе возбудить административное производство. По итогам привлечения к ответственности собственнику может грозить существенный штраф по КоАП РФ. Также нужно учитывать, что без согласования выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию  не допускается использовать объект недвижимости.

Капитальный ремонт и текущий ремонт

Капитальный ремонт – это комплекс строительных мероприятий по улучшению состояния зданий и сооружений. Капремонт помогает устранить физический износ, улучшить эксплуатационные свойства объекта.

Ремонтные работы касаются всех частей здания:

  • фундамента;
  • стен и колонн;
  • перегородок;
  • крыши и кровельного покрытия;
  • междуэтажных перекрытий и полов;
  • окон, дверей и ворот;
  • внутренних штукатурных, красочных и других покрытий для облицовки;
  • фасадов;
  • центрального отопления;
  • вентиляции;
  • водопровода и канализации;
  • горячего водоснабжения;
  • электрических сетей, освещения и связи.

Капитальный ремонт здания может быть комплексным или частичным.

Текущий ремонт – это работы по возобновлению ресурса объекта без существенного изменения капитальных конструкций, инженерных систем. Текущий ремонт производится быстрее, проще и экономичней капитального ремонта.

В текущий ремонт могут входить следующие работы:

  • укрепление фундамента, перекрытий;
  • устранение поверхностных деформаций, мелких повреждений, частичная замена отдельных элементов;
  • окраска, герметизация стыков в стенах, смена участков обшивки, ремонт фасадов;
  • замена водосточных систем, устранение дефектов вентиляции и утепления;
  • устранение неисправностей крыши, кровельного покрытия;
  • восстановление или же замена отдельных элементов дверей, окон, полов, балконов, лестниц;
  • восстановление исправностей печей, очагов, систем центрального отопления, водоснабжения;
  • усовершенствование внутренней отделки;
  • восстановление мусоропроводов;
  • ремонт тротуаров, дорожек и т. д.

Чем отличаются виды ремонтных работ?

Таким образом, можно выделить основные различия между видами ремонтных работ:

  1. Реконструкция предполагает существенное преобразование объекта. Затрагиваются все основные параметры (этажность, высота, площадь, объем), проводится замена несущих конструкций или их комплексный ремонт, а также заменяется техническое оборудование. Меняется и тип здания (например, из категории нежилого переходит в жилое).
  2. Капитальный ремонт не является способом улучшения технических характеристик здания. Основная цель при таком виде работ – устранить износ объекта, выполнить починку отдельных деталей и элементов. Изменение назначения ОКС не происходит.

На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ выделяется также и текущий ремонт (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?). Он предполагает проведение работ, направленных на поддержание надлежащего состояния объекта. В этом случае проводятся процедуры, необходимые для:

  • поддержания устойчивости и надежности конструкции;
  • соблюдения исправности всех строительных элементов;
  • контроля функционирования инженерно-технических систем.

В обращается внимание на то, что для поддержания устойчивости здания периодически необходимо проводить профилактические ремонтные работы.

Текущий, капитальный ремонт и реконструкция – это разные формы работ, которые предполагают разные результаты.

Таким образом, реконструкция – сложный трудоемкий процесс, направленный на изменение технических характеристик здания. Он предполагает изменение количества этажей, площади, объема и высоты здания, а также замену и комплексный ремонт несущих конструкций.

Реконструкцией занимается застройщик только после одобрения проекта государственными инстанциями и проведения ряда экспертиз. Ответственность за возвращение объекта к исходному виду также лежит на компании-застройщике. Процесс финансирования возлагается на местные органы самоуправления.

Капитальный ремонт не предполагает изменение технических параметров объекта. Цель такой деятельности – восстановление исходных характеристик дома (ремонт фундамента и фасада, реставрация, починка элементов несущих конструкций). Капремонт берет на себя НКО, а финансирование – жители совместно с местными органами власти.

Для решения вашего вопроса – обратитесь за помощью к юристу. Мы подберем для вас специалиста. Звоните 8 (800) 350-14-90

Плохо

Полезно!

Отражение операций в учете предприятия

Мы разобрались, что такое ремонт и реконструкция, в чем разница по ГрК РФ. Но как подобные операции необходимо отразить в учете юрлица? Прежде всего, надо понимать, что в бухучете все затраты на ремонт ОС (основное средство) следует отразить в периоде возникновения таких расходов на соответствующих счетах 44, 20, 26, 25 и т.д. В то же время затраты по модернизации, влекущие улучшение технических характеристик объекта, увеличивают стоимость первоначальную объекта по нормам п. 27 ПБУ 6/01.

Что касается учета налогового, здесь также есть различия в том, как отражать ремонт, реконструкцию (модернизацию) основных средств. При проведении ремонта все издержки разрешается единовременно списывать в прочие затраты предприятия текущего периода (подп. 2 п. 1 стат. 253, п. 1 стат. 260, п. 5 стат. 272, п. 2 стат. 257). Это касается как обычных, текущих, ремонтов, так и капитальных. Относительно же реконструкции ситуация другая. Такие затраты следует включить в стоимость ПС основного средства, а их списание будет производиться путем начисления амортизационных отчислений в течение срока эксплуатации объекта (п. 2 стат. 257, п. 5 стат. 270).

Права и обязанности жильцов

При рассмотрении региональной программы у владельцев МКД возникает много насущных вопросов относительно будущего капремонта.

Должны ли предоставлять доступ в квартиру?

Согласно п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» собственники помещений обязаны предоставить доступ в занимаемое помещение для выполнения ремонтных работ.

Кто возмещает ущерб?

В соответствии с п. 37 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» возмещение расходов, связанных с проведением капремонта, необходимо заложить в смету на проведение капремонта. Соответственно, возмещаться данные расходы будут из взносов собственников.

Если же нанесен ущерб после подписания акта выполненных работ (в результате некачественного ремонта и пр.), то возмещать ущерб должен региональный оператор (или подрядчик).

Согласовывает ли регоператор перечень работ с владельцами помещений?

Регоператор подает предложение о необходимом перечне и объеме капремонта, а собственники должны утвердить его либо предложить другие (более насущные) работы. Если на собрании перечень не утвержден, то согласовывает его орган муниципалитета.

Предоставляет ли смету расходов по требованию?

Вместе с перечнем работ на согласование регоператор должен предоставить дефектную ведомость и смету плановых работ. Но смета расходов может измениться и в сторону уменьшения (при проведении конкурса), и в сторону увеличения максимально на 10 % (при выявлении необходимых дополнительных работ).