Статья 617. сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Уведомление: структура и содержание разделов

Основания для прекращения соглашения по инициативе одной стороны указываются в нормах ГК или в тексте соглашения. Закон регулирует порядок расторжения договора в одностороннем порядке и его последствия (ст. 450 ГК). Основным документом является уведомление об одностороннем прекращении контракта. Оно оформляется в письменном виде и не имеет установленной формы

Основное правило: важно, чтобы намерение об отказе со ссылкой на положения закона и согласованные условия было четко сформулировано. Придется описать нарушение контрагента, если отказ связан с ним

Структура документа состоит из нескольких частей:

  1. Вводная.
  2. Заглавие.
  3. Основная.
  4. Предметная.
  5. Заключительная.

Коротко остановимся на содержании разделов — это поможет понять, как правильно расторгнуть договор в одностороннем порядке и соблюсти требования законодательства.

В вводной части укажите компанию-отправителя, ее адрес и реквизиты, адресата сообщения. Напишите Ф.И.О. и должности ответственных лиц контрагентов.

Заглавие документа — оно должно представлять четкое и однозначно сформулированное намерение отказаться от сделки в одностороннем внесудебном порядке. В случае спора суд увидит, что прекращение действия договора состоялось, и сможет точно квалифицировать ваше намерение.

Основная часть — здесь дайте ссылку на соглашение, которое хотите расторгнуть: номер, название и другие реквизиты документа, опишите обязательства.

Предметная часть — в этом разделе отправитель указывает, что прерывает сделку. Изложите причины расторжения договора, если отказ является мотивированным — опишите нарушения контрагента, по которым сторона отказывается продолжать сотрудничать. Перечислите нормы, которые позволяют отказаться от сделки на этом основании. Также в этой части опишите, что вы требуете в связи с расторжением сделки:

  • вернуть исполненное, срок возврата и способ (например, не отработанный аванс), либо имущество, которое было передано для исполнения договоренностей (например, комиссионеру для реализации);
  • возместить убытки или уплатить штрафные санкции, если ваш отказ от договора в одностороннем порядке мотивированный и вы вправе это требовать (по закону или контракту).

В итоговой части укажите дату окончания действия соглашения, сколько времени есть у контрагента для отправки ответа на уведомление. Перечислите документы, которые приложены.

Подписывает уведомление руководитель или доверенное лицо.

Составьте извещение на фирменном бланке и удостоверьте печатью (если она есть).

Уведомление следует направить почтой или с курьером по адресу для отправки юридически значимых сообщений, если он установлен контрактом. Если его нет — по адресу контрагента в ЕГРЮЛ (см. позицию ВС РФ, позицию ВС).

Поставщик: Общество с ограниченной ответственностью «Альфа»

(ООО «Альфа»)

ул. Мирная, д. 7, Москва, 123321

Телефон: +7 (321) 321-12-34

Электронная почта: info@alfa.ru

ОГРН 1234325436547;

ИНН/КПП 7701234567/770101001

29 января 2020 г. № 5

Покупатель: Общество с ограниченной ответственностью «Омега»

Зеленый проезд, д. 44/55, Москва, 124632

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

Согласно п. 1.2, 3.1 договора поставки от 01.09.2019 № 15/п-к, ООО «Альфа» (поставщик) обязалось поставлять ООО «Омега» (покупатель) строительную металлопродукцию (далее — Товар) на основании спецификаций ежемесячными партиями в срок с 15-го до 20-го числа месяца. По условиям соглашения, покупатель обязан оплачивать каждую партию Товара не позднее трех дней с даты ее поставки (п. 2.2).

Всего мы поставили вам пять партий Товара, что подтверждается товарными накладными. Но вы неоднократно нарушили сроки оплаты, допустив просрочку в оплате трех из пяти поставленных партий Товара:

  1. Партию по товарной накладной от 19.11.2019 № ГВ-90 вы оплатили 29.11.2019, после нашего уведомления о просрочке (исх. № 43 от 26.11.2019).
  2. Партию по товарной накладной от 18.12.2019 № ГВ-94 оплатили 31.12.2019, после нашего уведомления о просрочке (исх. № 57 от 26.12.2019).
  3. До настоящего момента вы не оплатили партию, поставленную по товарной накладной от 16.01.2020 № ГВ-103.

В связи с неоднократным нарушением вами сроков оплаты товара, в соответствии со ст. 523 ГК РФ, п. 5.5.1 Договора, уведомляем вас об одностороннем отказе от договора поставки от 01.09.2019 № 15/п-к.

Генеральный директор

ООО «Альфа» П.П. Петров

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Согласно законодательству РФ, квартиросъемщик обладает гораздо большим спектром прав, по сравнению с арендодателем. Так как он вправе расторгнуть договорные отношения, руководствуясь личными желаниями. Опять-таки для этого требуется известить владельца снимаемого жилья о своём выезде заранее.

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

Согласно с инициативой нанимателя расторжение договора в суде происходит на основании следующих обстоятельств:

  •     Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
  •     Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
  •     Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
  •     И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Расторжение договора аренды, субаренды при смене собственника имущества

Согласно ст.619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соответственно, Вы можете применять ст. 618 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Что в этом случае делать арендатору?

Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса — распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений. Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель — собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом — законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора

Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы. В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года. Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.). Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

Пунктом 3 ст.382 ГК РФ установлено, что если арендатор не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав арендодателя к другому лицу, новый арендодатель несет риск вызванных этим последствий. То есть в таком случае уплата арендных платежей прежнему арендодателю признается правомерной, и новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом.

Будем надеяться, что в условиях нестабильной экономической ситуации наши рекомендации позволят избежать участникам арендных отношений излишних волнений и затрат.

Правила составления соглашений

Участникам потребуется обговорить существенные условия договора аренды нежилого помещения, отразив их в виде ряда пунктов:

  • дата оформления сделки, город;
  • адрес многоквартирного здания, ТРЦ и т. д.;
  • нахождение конкретного объекта (этажность, №);
  • квадратура и предназначение объекта;
  • возможность передачи объекта в субаренду, когда арендатор получит обязательства арендодателя по отношению к иному лицу (если главный арендатор это запретил, то при нарушении правил возможно расторжение соглашения);
  • права и обязанности обоих участников;
  • исчерпывающий список нарушений соглашения, при которых его можно расторгнуть;
  • промежуток времени, за который арендатор обязан съехать, если он нарушил права соглашения;
  • дата прекращения действия соглашения;
  • сумма аренды;
  • прочие условия;
  • подписи и расшифровки от участвующих.

Примерные обязательства участников содержат в себя такие:

  • обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения: передать объект, самостоятельно проводить капремонт, проводить инвентаризацию, расшифровывать суммы плат по запросу от второго участника;
  • права арендатора по договору аренды нежилого помещения: эксплуатировать объект согласно положениям соглашения, иметь первостепенное право при пролонгации договоренности;
  • обязанности арендатора: вовремя вносить деньги, эксплуатировать объект только согласно его предназначенности, оперативное ремонтировать объект.

Все это подробно прописывается участниками.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора. Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения. Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия. Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом. При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий. И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

В этом уведомлении должны содержаться:

  • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
  • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
  2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
  3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
  4. Содержание письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
  5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.

Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

  • Подтверждение проведенных торгов.
  • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
  • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

  • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
  • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
  • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
  • Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Регистрация

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

  • Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
  • Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
  • Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
  • Учредительные документы.
  • Договоры перенайма и аренды.
  • Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
  • Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
  • Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Обычное расторжение

В повседневном быту договора расторгаются по одной простой причине – время. Так как аренда обладает временными рамками, которые заканчиваются. Исходя из этого договор аренды имеет начало и конец, потому первопричина прекращения правоотношений — истечение установленного периода действия акта.

Иногда при наступлении момента окончания периода съёма, наймодатель может потребовать дополнительное соглашение об расторжении, если таковое регламентировано пунктами(ом) подписанного документа.

Согласно установленным срокам, наниматель помещения обязан в течении, опять-таки, чётко регламентированного временного промежутка освободить занимаемое жильё. Необходимо вывезти нажитое, а также вернуть ключи арендодателю. При выезде из жилья, настоятельно рекомендуется составить акт о приёме-передаче, который указывает полный перечень всего передаваемого имущества обратно владельцу, который содержит:

  • что передаётся,
  • в каком состоянии (износ).

Скачайте

  Акт приема-передачи квартиры при аренде. Типовой вариант (35,5 KiB, 1 587 hits)

Этот нормативно-правовой акт подстрахует и обезопасит нанимателя от неблагонадёжных наймодателей. А касательно времени освобождения жилого помещения — желательно заранее указать в договоре, чтобы во время найма не возникало никаких казусов.

Если наниматель в срок не выезжает из жилья и продолжает в нём жить, или каким-либо образом затягивает с процессом выезда, то заключенная сделка будет переквалифицирована в возобновленную согласно ст. 621 ГК РФ. Но эта переквалификация возможно лишь в том случае, если наймодатель не высказывал никаких возражений насчёт освобождения занимаемой арендатором жилплощади.

Если договор всё-таки был возобновлен. Знайте, что он продолжает действовать на ранее заключенных условиях, но с одним нюансом. У этого документа будут отсутствовать временные рамки, станет бессрочным, а точнее без ограничений по сроку.

При заключении аренды с благонадёжными нанимателями, которые уже арендовали недвижимость, есть преимущество в очереди на заключение сделки на новый срок. Также как при расторжении, о факте продления заблаговременно уведомляют, лучше известить в письменной форме, а не в устной, и сделать это при личной встрече с обновленным договором.

Интересный факт. Владелец недвижимости вправе отказать нанимателю в продлении срока аренды, но тогда собственник не вправе заключать договора аренды, идентичные раннему, с другими лицами.

При нарушении вышеописанного пункта, об отказе в аренде, арендатор имеет полное право обратиться в судебную инстанцию (Суд Общей Юрисдикции) с заявлением о праве на требование перехода прав по договору (право снимать квартиру).

Типовой договор аренды нежилого помещения: образец

Перед документированием договоренностей необходимо изучить правила составления подобных соглашений. Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, компанией отличается своими особенностями.

Рекомендуется изучить стандартизированные образцы соглашений, которые вы найдете по ссылкам ниже.

  1. Скачать договор аренды нежилого помещения можно по данной ссылке. Это стандартный образец проводимой процедуры.
  2. Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами есть здесь. В тексте прописываются паспортные данные участвующих в процедуре лиц.
  3. Договор аренды нежилых помещений между юридическими лицами можно загрузить на ПК по этой ссылке. Потребуется указать юридическую информацию об организации, ИП.
  4. Если сделку требуется провести между ИП и физлицом, то она организуется по таким правилам.
  5. Бланк договора аренды нежилого помещения для самостоятельного написания текста выложен здесь.

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Отечественное законодательство выделяет следующие типы соглашений в зависимости от временных периодов:

  • долгосрочный договор аренды нежилого помещения – с указанием конкретного периода действительности;
  • краткосрочный договор аренды нежилого помещения – до 1 года;
  • бессрочный договор аренды нежилого помещения – без конкретных дат.

Когда юридическая действительность соглашения подошла к концу, но участники решили его не расторгать, то оно автоматом пролонгируется на размытый период. Самостоятельное продление договора аренды нежилого помещения отечественным законом тоже разрешается.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, описанных в первой главе этой статьи: “Основания расторжения договора в одностороннем порядке арендатором”.

Также стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий.

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора по требованию арендатора.

Основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

Условие, в соответствии с которым до предъявления требования о расторжении договора по основаниям, не предусмотренным в нем, необходимо заблаговременно уведомить контрагента, не означает, что сторона вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по любой причине.

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором.

Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами, а также при существенном нарушении договора другой стороной.

Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.

Порядок одностороннего расторжения договора аренды арендатором

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, которая предусмотрена п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Иначе суд не будет рассматривать спор по существу,а исковое заявление будет оставлено арбитражным судом без движения, а затем возвращено. Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения.

Поэтому после того, как арендатор убедился, что имеет основания для расторжения договора, от должен составить и направить арендодателю предложение о его расторжении.

В этом предложении необходимо указать основание расторжения и сообщить, что арендатор намерен расторгнуть договор.

В этом письме необходимо предложить арендодателю сделать это в досудебном порядке.

К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендодатель должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию он составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Пример формулировки предложения

Поскольку предложение о расторжении договора дает арендатору право обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель

Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата

Рекомендуем арендатору направлять предложение о расторжении так, чтобы впоследствии он мог доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Подать исковое заявление арендатор может только после того, как арендодатель откажется от его предложения расторгнуть договор или не ответит на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Подводим итоги

Арендное соглашение содержит все важные условия по юридической сделке, включая ответственность арендодателя по договору аренды нежилого помещения и арендатора.

Когда сделка действительна более чем год, придется зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре. Также при любых обстоятельствах нужно составить специальный акт, который фиксирует официальное вручение прав на объект арендатору.

Чтобы не столкнуться с отрицательными последствиями, рекомендуем обратиться за помощью к специалисту. Юрист по аренде коммерческой недвижимости предоставит профессиональную консультацию и ответит на все возникшие у вас вопросы.